中國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，稅率根據納稅人轉讓房地產所取得的**增值額與扣除項目金額的比率（即增值率）**來確定。稅率分為四檔：

核心要點解釋：

1. 超率累進： 稅率不是固定不變的，而是隨著增值率的提高而提高。增值率越高，適用稅率越高。
2. 增值額： 指納稅人轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

   • 收入： 包括貨幣收入、實物收入和其他經濟利益。
   • 扣除項目金額： 是計算土地增值稅的關鍵和難點，主要包括：

     • 取得土地使用權所支付的金額（地價款及相關稅費）。
     • 房地產開發(fā)成本（土地征用拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等）。
     • 房地產開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用。通常按前兩項之和的一定比例計算，或據實扣除利息等）。
     • 與轉讓房地產有關的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅等，增值稅是價外稅，不能扣除）。
     • 對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”之和，加計**20%**扣除。
3. 計算步驟：

   1. 計算轉讓房地產取得的收入總額。
   2. 計算允許扣除的項目金額總和。
   3. 計算增值額 = 收入總額 - 扣除項目金額總和。
   4. 計算增值率 = (增值額 / 扣除項目金額總和) * 100%。
   5. 根據增值率確定適用的稅率和速算扣除系數。
   6. 計算應納稅額 = 增值額 * 適用稅率 - 扣除項目金額總和 * 速算扣除系數。
4. 速算扣除系數： 是為了簡化按超率累進稅率計算而設計的一個系數，直接套用公式（應納稅額 = 增值額 * 稅率 - 扣除項目金額 * 速算扣除系數）比分級計算更便捷。

重要補充說明：

• 普通住宅優(yōu)惠： 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額**20%**的，免征土地增值稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
• 預征： 在房地產開發(fā)項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于成本難以準確計算，稅務機關通常會按預征率（各省市不同，常見在2%-5%左右，普通住宅和非普通住宅、商業(yè)地產可能有差別）預先征收土地增值稅，待項目清算時多退少補。
• 清算： 房地產開發(fā)項目達到一定條件（如竣工、銷售比例達標等）或稅務機關要求時，必須進行土地增值稅清算，按上述規(guī)定計算實際應繳稅款，與預繳稅款比較后結算。
• 舊房及建筑物轉讓： 扣除項目主要是房屋及建筑物的評估價格（或購房發(fā)票金額加計扣除）、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用、轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。評估價格需由房地產評估機構評定并經稅務機關確認。

總結：

中國的土地增值稅稅率結構是30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率。實際稅負高低完全取決于增值率（增值額占扣除項目金額的比例）。