土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去法定扣除項目金額后的余額。即，增值額=應(yīng)稅收入−扣除項目金額。 應(yīng)稅收入：包括貨幣收入(如現(xiàn)金)、實物收入(如房產(chǎn)置換)和其他收入(如無形資產(chǎn)收益)。
扣除項目金額主要包括以下五項： 1.取得土地使用權(quán)支付的金額(如土地出讓金); 2.開發(fā)土地的成本、費用(如拆遷補償、前期工程費); 3.新建房及配套設(shè)施的成本(或舊房評估價格); 4.與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金(如契稅、印花稅); 5.財政部規(guī)定的其他扣除(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除)。 土地增值稅清算的條件 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算的條件分為納稅人應(yīng)當主動清算和主管稅務(wù)機關(guān)可要求清算兩種情形。 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算(納稅人主動清算)： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的; 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的; 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的; 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的; 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 |
